Decisão do STF sobre o IPTU
A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que impede os municípios de utilizarem apenas o tamanho do imóvel como fundamento para estabelecer alíquotas diferentes do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) não deve provocar mudanças na cobrança realizada em Feira de Santana. A avaliação é do secretário municipal da Fazenda, Expedito Eloy, que explicou o assunto durante entrevista ao programa Dia a Dia News.
Segundo o secretário, a legislação tributária do município já está adequada às regras constitucionais.
“A Feira de Santana não tem esse problema, porque a lei que rege o IPTU em Feira de Santana é de 2001. Ela foi editada em 2001 e segue a Emenda Constitucional 29, do ano de 2000. Como a nossa lei é de 2001, ela já foi editada observando os ditames da emenda”, explicou Expedito Eloy.
O secretário destacou que a legislação municipal não estabelece uma progressividade da alíquota baseada exclusivamente no tamanho da construção.
“Independentemente do tamanho do terreno e do tamanho da edificação que consta naquele terreno, a alíquota é sempre a mesma”, afirmou.
Para exemplificar, Expedito Eloy citou dois imóveis com dimensões completamente diferentes.
“Vamos imaginar um terreno de 200 metros, com uma área construída de 100 metros. A alíquota é de 0,5% sobre o valor venal do imóvel, que envolve o terreno e a edificação. Mas vamos imaginar um terreno de mil metros e uma construção de 500 metros quadrados. É a mesma alíquota, 0,5%. Não há variação de alíquota em função da dimensão da edificação”, esclareceu.
Quais são as alíquotas aplicadas em Feira de Santana
Expedito Eloy explicou que existem diferentes alíquotas de acordo com a utilização e as características do imóvel.
“Quando se trata de edificação, nós temos duas alíquotas. Se o contribuinte mora em uma residência, a alíquota é de 0,5%. Não sendo residência, passa a ser 1%”, disse.
No caso dos terrenos sem edificação, a situação é diferente.
“Quando é só o terreno, existe uma variação de alíquota. Ela tem a menor alíquota de 1,5% e tem o máximo de 3%. Aí vai depender do terreno, se está situado em logradouro pavimentado, se é murado e outras características”, explicou o secretário.
Segundo ele, portanto, o tamanho do imóvel não é utilizado isoladamente para aumentar ou diminuir a alíquota do IPTU em Feira de Santana.
Valor venal é a base para o cálculo
Outro ponto destacado durante a entrevista foi o critério utilizado para calcular o valor do IPTU.
Expedito Eloy explicou que a legislação tributária estabelece o valor venal do imóvel como base para a cobrança.
“O Código Tributário Nacional estabelece de forma taxativa que a base de cobrança do IPTU é o valor venal do imóvel”, afirmou.
O secretário explicou que Feira de Santana utiliza uma Planta Genérica de Valores como referência para o cálculo.
“Feira de Santana tem uma Planta Genérica de Valores, que foi editada em 2001. Essa planta foi atualizada em 2013, passou a vigorar em 2014 e permanece até hoje”, explicou.
Segundo ele, o processo de avaliação de imóveis envolve dificuldades, principalmente porque o valor de mercado pode variar de acordo com diferentes avaliações.
“É tão subjetiva a definição de um valor de mercado do imóvel que eu digo o seguinte: se o contribuinte coloca uma casa à venda e convoca 30 corretores para cada um ir ao local e fazer uma avaliação, nós vamos ter 30 laudos com 30 valores diferentes”, argumentou.
Para o secretário, essa diferença demonstra a complexidade de estabelecer um valor exato para cada propriedade.
“Você não tem alternativa para definir o valor desse imóvel. São 30 laudos e você tem valores diferentes. É uma situação que exige um critério”, afirmou.
Prefeitura pode rever avaliação do imóvel
Expedito Eloy também explicou o que pode ser feito quando o contribuinte considera que o valor atribuído ao imóvel está acima do que seria praticado no mercado.
“Quando não há um consenso, a Prefeitura dificilmente consegue simplesmente atribuir um valor de mercado ao imóvel para poder tributá-lo. Normalmente, tributa em torno de 70%, 80% daquele valor”, explicou.
O secretário destacou que o contribuinte também pode apresentar uma avaliação realizada por profissional do mercado imobiliário.
“Quando o contribuinte não chega a um consenso com a Prefeitura com relação ao valor do imóvel, faça o seguinte: procure uma imobiliária idônea, providencie um laudo. O valor que for determinado nesse laudo, o município vai acatar”, afirmou.
Segundo Expedito Eloy, a medida busca evitar que o contribuinte fique sem alternativa diante de uma divergência de avaliação.
“Acaba-se a discussão. E mais: a Prefeitura banca a despesa que o contribuinte teve com a elaboração do laudo, desde que esteja dentro dos critérios estabelecidos”, acrescentou.
Atualização cadastral dos imóveis
Durante a entrevista, o secretário também explicou por que alguns contribuintes foram comunicados sobre informações relacionadas às áreas construídas dos imóveis.
Segundo Expedito Eloy, o trabalho está relacionado ao cruzamento e à atualização da base de dados da Prefeitura.
“Hoje, com a transparência, os órgãos de controle têm acesso de forma muito democrática à base de dados da Prefeitura. Seja qual for o tributo, os órgãos de controle têm acesso”, afirmou.
Ele explicou que, a partir dessas análises, foram identificadas situações em que as informações existentes no cadastro municipal estavam desatualizadas.
“Temos imóveis cadastrados desde a década de 80 e 90, em regiões centrais da cidade, indicando determinadas características que muitas vezes já não correspondem à realidade atual”, disse.
O secretário citou como exemplo os imóveis classificados como encravados.
“Imóvel encravado é aquele que, para você ter acesso a ele, precisa entrar pelo terreno de outro proprietário que existe dentro da cidade”, explicou.
Segundo Expedito Eloy, esse tipo de característica pode influenciar diretamente o valor de mercado da propriedade.
“Um imóvel encravado tem uma queda de mercado em torno de 60%. E essa restrição, quando derruba o valor de mercado, naturalmente derruba também o valor venal do imóvel”, afirmou.
Ele também mencionou outras classificações que podem interferir na avaliação.
“Não é só o imóvel encravado. Existe o imóvel classificado como alagado, imóvel classificado como aglomerado, imóvel classificado como alagável”, acrescentou.
Cerca de 110 mil imóveis foram identificados com diferenças cadastrais
Expedito Eloy informou que a Prefeitura vem utilizando ferramentas de levantamento para identificar imóveis que tiveram alterações ao longo dos anos.
“Nós já temos um banco de dados com 110 mil imóveis com área cadastrada com pelo menos 20% a mais do que consta no nosso banco de dados”, afirmou.
Segundo ele, isso não significa que todos esses imóveis tenham recebido imediatamente um aumento de imposto, mas que as informações estão sendo analisadas para verificar possíveis diferenças entre a situação existente no cadastro e a realidade encontrada.
“É um trabalho que a gente está fazendo com critério, com tranquilidade e com segurança. A lei é a lei. Nós sempre dizemos que somos da frente da legislação. Se a gente não cumprir, fica sem defesa”, declarou.
Feira de Santana não teria IPTU judicializado, afirma secretário
Durante a entrevista, Expedito Eloy também destacou o número de imóveis existentes no município.
“Em Feira de Santana, nós temos perto de 400 mil unidades imobiliárias e não temos sequer um IPTU judicializado”, afirmou.
Para o secretário, o dado demonstra que a política tributária adotada pelo município tem buscado evitar conflitos judiciais.
“A propriedade, com muita tranquilidade, o município é realmente um município legalista. A gente procura agir sempre dentro da legislação”, declarou.